3 مستويات تحدد أسعار الإيجارات في دبي.. والسوق تدخل مرحلة “إعادة الضبط”

تفاوت الإيجارات يعيد تشكيل خريطة الطلب السكني بين مناطق الإمارة

تشهد سوق الإيجارات في دبي خلال الربع الأخير من عام 2025 مرحلة جديدة من إعادة التوازن بعد فترة من الارتفاعات المتتالية التي طالت معظم الفئات السكنية.

فبحسب خبراء ومحللين عقاريين، بدأت ملامح تفاوت الأسعار في الظهور بين المناطق، الأمر الذي يُعيد رسم خريطة الطلب بين الأحياء السكنية الفاخرة والمتوسطة والاقتصادية على حد سواء.

تحركات متباينة بين المناطق السكنية

وفقاً لتقارير حديثة، رصدت شركات عقارية معروفة، منها منصة “بيوت”، تبايناً واضحاً في أسعار الإيجارات السكنية في دبي خلال شهري أغسطس وسبتمبر الماضيين.

فقد سجلت مناطق مثل دبي مارينا والخليج التجاري زيادات طفيفة في الأسعار تراوحت بين 2% و3%، بينما شهدت مناطق أخرى مثل ديرة والمدينة العالمية تراجعاً محدوداً، ما يعكس انتقال الطلب نحو المناطق ذات الأسعار المعقولة.

وقالت فيبا أحمد، نائب رئيس قسم المبيعات في “بيوت”، إن السوق لا تتحرك في اتجاه واحد، بل تُظهر مرونة عالية في الاستجابة لتغيرات الطلب الفعلي، مضيفة أن الاستوديوهات والشقق الصغيرة شهدت إقبالاً متزايداً من فئة المهنيين والأفراد الباحثين عن وحدات مرنة تناسب ميزانياتهم.

ثلاثة مستويات للسعر تحدد اتجاه السوق

بحسب العقاري رعد رمضان، مدير شركة «عوض قرقاش العقارية»، فإن سوق الإيجارات في دبي تتأثر بثلاثة مستويات سعرية رئيسة:

1. المؤشر الرسمي الصادر عن الجهات الحكومية، وهو السقف القانوني للزيادات السنوية.

2. السعر السوقي الفعلي المتداول عبر المنصات العقارية، ويعكس العرض والطلب في الوقت الفعلي.

3. السعر الشخصي للمالك الذي قد يحدد القيمة وفقاً لظروفه أو تقييمه للعقار، ما يؤدي أحياناً إلى تباين بين الأسعار المرجعية والواقعية.

وأوضح رمضان أن هذا التباين “يخلق مشهداً ديناميكياً” يعكس طبيعة السوق الإماراتية، إذ لا يمكن قياس الواقع العقاري بالأرقام فقط، بل من خلال التفاعل اليومي للمستأجرين والمُلّاك مع السوق.

توسّع المعروض السكني يخفف الضغوط السعرية

تشير التوقعات إلى أن الربع الأخير من عام 2025 سيشهد استقراراً نسبياً في الأسعار مع دخول آلاف الوحدات السكنية الجديدة إلى السوق، ضمن مشاريع في مناطق مثل دبي لاند، وواحة السيليكون، والنهدة. ويؤكد الخبراء أن زيادة المعروض السكني ستسهم في احتواء الارتفاعات السعرية ودعم التوازن بين العرض والطلب.

وفي هذا السياق، أوضح محمد تركي، مدير العقارات في مجموعة «الوليد العقارية»، أن السوق تمر بمرحلة «إعادة ضبط تدريجية»، حيث بدأت بعض المناطق الفاخرة مثل مساكن شاطئ جميرا (JBR) في تسجيل تراجعات طفيفة بنحو 1%، بينما تشهد المناطق الاقتصادية نمواً متصاعداً في الطلب.

الطلب يتحرك نحو المناطق المتوسطة

بحسب بيانات منصة «بيوت»، فإن متوسط الإيجار السنوي للشقة من غرفة واحدة في منطقة النهدة بلغ نحو 55 ألف درهم، مقابل 150 ألف درهم في منطقة جميرا بيتش ريزيدنس، مما يعكس الفجوة الواسعة بين الفئات السكنية.

أما الشقق ذات غرفتين وصالة فقد سجلت أعلى متوسط إيجار في جميرا بيتش ريزيدنس بواقع 211 ألف درهم سنوياً، بينما كانت الأقل في المدينة العالمية بمتوسط 71 ألف درهم.

هذه الفوارق الكبيرة بين المناطق جعلت الكثير من المستأجرين يعيدون النظر في اختياراتهم، متجهين نحو الأحياء المتوسطة التي توفر توازنًا بين التكلفة والموقع والخدمات، مثل النهدة وواحة دبي للسيليكون ودبي لاند.

استمرار الطلب رغم التغيرات

ورغم التفاوت في الأسعار، يرى خبراء أن الطلب على الإيجارات في دبي لا يزال قوياً، مدفوعاً بنمو عدد السكان والمقيمين الجدد، بالإضافة إلى استمرار جاذبية دبي كمركز عالمي للأعمال والاستقرار المعيشي.

ويُتوقع أن تواصل الأسعار تحركاتها المعتدلة في الأشهر المقبلة، مدعومة بتنوع المعروض ومرونة السوق.

نحو سوق أكثر نضجاً واستدامة

يشير المراقبون إلى أن سوق الإيجارات في دبي تدخل مرحلة من النضج والاستدامة، حيث تتفاعل الأسعار مع مؤشرات اقتصادية واقعية بدلاً من المضاربات قصيرة المدى.

ومع اتساع قاعدة المستأجرين وتنوّع فئاتهم، يتوقع أن تتجه السوق تدريجياً نحو توزيع أكثر توازناً للطلب بين المناطق.